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LES REPARATIONS LOCATIVES DANS LES BAUX A FERME 



parquet, lorsque quelques-unes seulement 

 sont détériorées, des carreaux des escaliers, 

 dans les mêmes conditions, aux persiennes, 

 volets, etc., et aux menuiseries, aux éviers, 

 aux appareils de pompes, manœuvres par le 

 fermier, à l'aire des fours et à leur voûte in- 

 térieure, au carreau des fourneaux. — (Dal- 

 lez, nouveau Code civil annoté, art. 1734 

 n°' 21 et suiv.) 



Mais ne sont plus locatîves et, par consé- 

 quent, sont à la charge du bailleur, outre les 

 réparations à la toiture, aux murs de clôture, 

 aux portes extérieures, (quand il ne s'agit 

 pas de dégâts ne compromettant pas la sécu- 

 rité du preneur), celles que nécessitent les 

 pavés des cours, les corps de cheminées, 

 les tuyaux d'écoulement d'eaux, enfin toutes 

 celles qui ne sont, ainsi qu'il vient d'être dit, 

 à la charge du preneur que lorsqu'elles sont 

 peu importantes, quand elles s'appliquent à 

 l'ensemble de la partie endommagée et non à 

 quelques points seulement. 



(Juaut aux bâtiments accessoires (écuries, 

 remises, étables, granges, etc.), les auteurs 

 adoptent les mêmes règles : au preneur l'obli- 

 gation de faire les réparations des man- 

 geoires, râteliers, bas-llancs, bornes de pierre, 

 auges, casiers, etc., d'entretenir l'aire des 

 granges; au propriétaire, celle de supporter 

 les réparations plus importantes (Dallez, 

 n°^ 87 et suiv.). Il doit en être de même 

 pour les poulaillers, colombiers, cabanes à 

 lapins, etc. 



Si nous passons maintenant des bâtiments 

 de la ferme aux terres comprises dans le bail, 

 nous voyons qu'en général, on considère 

 comme étant à la charge du fermier l'entre- 

 tien des haies vives, le curement des fossés, 

 lorsqu'il doit se renouveler dans un temps 

 qui n'excède pas celui de la durée du bail, les 

 clôtures des étangs, l'échenillage des arbres 

 (Dalloz, art. 176G, n"' 56 et suiv.). 



C'est également au fermier qu'appartient le 

 soin de procéder aux réparations d'entretien 

 des pressoirs et vaisseaux vinaires, (Dalloz, 

 n° 60.) Nous pensons que,pai' analogie, il con- 

 vient d'adopter la même théorie pour les ré- 

 parations aux autres installations et objets 

 que le Gode considère comme immeubles par 

 destination : les ustensiles aratoires, les ru- 

 ches à miel, les chaudières, alambics, cuves 

 et tonnes. 



S'agit-il maintenant d'un jardin ? Le loca- 

 taire ou le fermier est responsable du bon 



état des allées, des plate-bandes, des treil- 

 lages, berceaux, etc., des vases de fleurs, 

 bancs, tables, outils de jardinage, etc. Selon 

 certains auteurs, il est obligé de remplacer 

 les arbres et arbrisseaux qui meurent, à 

 moins qu'il ne prouve qu'ils sont morts na- 

 turellement. Mais cette opinion est contro- 

 versée (Dalloz, art. 1754, n"" 9'i et suiv.). 



Enfin le preneur d'un moulin est tenu des 

 réparations aux palées,aux vannes, aux tour- 

 nants et aux travaillants, ainsi qu'aux usten- 

 siles et objets mobiliers qui serventà l'exploi- 

 tation du moulin. C'est, au contraire, au pro- 

 priétaire à faire réparer les digues, à faire 

 enlever les herbes qui croissent dans l'eau, 

 ainsi que les amas de vase ou de sable, à ré- 

 tablir le sous-gravier (Dalloz, n"" H3et suiv.) 



Ces quelques indications que nous venons 

 de donner d'après les auteurs les plus auto- 

 risés ne sont, nous le répétons, ni absolues ni 

 limitatives. C'est, encore une fois, à l'usage 

 local qu'il faut se référer pour faire, dans 

 chaque cas, le départ entre les réparations à 

 la charge du preneur et celles que le bailleur 

 doit supporter. 



Il existe cependant certains principes gé- 

 néraux rappelés par le Code Civil et contre 

 lesquels l'usage local ne saurait prévaloir. 



Il va de soi tout d'abord que là où le bail 

 précise les réparations à effectuer par le fer- 

 mier, c'est le contrat qui fait la loi des par- 

 ties (art. 1134 Code Civil); et le preneur en 

 est tenu, même pour celles d'entre elles qui, 

 d'après l'usage local, ne lui incomberaient 

 pas. 



D'autre part, il résulte des articles 1730, 

 1732 et 1755 du Code Civil, que lepreneur ne 

 doit pas les réparations locatives, lorsque 

 celles-ci sont occasionnées par l'état de vé- 

 tusté des objets ou par la force majeure. 

 L'obligation qui lui incombe repose, en effet, 

 sur une présomption de faute, qui disparait 

 en la circonstance. 



Enfin, et pour la même raison, il échappe- 

 rait encore, selon nous, à cette responsabilité, 

 s'il pouvait établir que les dégradations pro- 

 viennent du fait du bailleur, qu'elles sont, 

 par exemple, la conséquence de l'absence de 

 réparalious à la charge de ce dernier. La ré- 

 ciproque serait, d'ailleurs, également vraie. et 

 le bailleur aurait un recours contre le preneur 

 sidesréparations importantes étaient rendues- 

 nécessaires par la négligence apportée par le 

 fermier à faire des réparalious d'entretien. 



G. Emion, 



Docteur en droil. 



