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abbandonato: nel 315 (1) i fondi fiscali sono tecnicamente denominati 
enfiteutici a quel modo che agri vectigales si dicevano quelli delle città. 
Gli enfiteuti sono conduttori diretti coltivatori del fondo, e s'incontrano 
in Sardegna (2), nell’ Emilia e Liguria (3), nell Italia propria, in Sicilia, 
nella provincia d'Africa (4), nella Bizacena (5). Il diritto ch'eglino hanno 
sul fondo è detto perpetuo; esso comprende la piena disponibilità del 
fondo, salvo l’obbligo di pagare in ricambio al fisco, proprietario di quello, 
un fisso canone. Nel 438 quando fu publicato il Codice Teodosiano, 
si trovavano governate ad enfiteusi per la più parte le terre del fisco e 
le private della corona, le terre dei municipi e dei templi: ciò dicono 
le rubriche stesse del Codice Teodosiano de locatione fundorum iuris 
emphyteutici et reipublicae et templorum (6), e de conlatione fundorum 
patrimonialium vel emphyteuticorum. et rei privatae, dalle quali, avve- 
gnaché terre enfiteutiche si denominino solo alquante di una data 
generazione, è fatto aperto che tanta analogia intercedeva tra quella e 
le altre, da doversi a tutte applicare, quant'è alla locazione, le stesse 
norme legislative, salve, com'è ragione, quelle diversità che la diversa 
nalura ed origine richieda. A quali bisogni rispondesse l'enfiteusi fu 
detto nelle considerazioni che precedono, rispetto all'origine della 
parola : dapprima essa consistette probabilmente in un diritto concesso 
a’ privati di fare piantagioni in terre fiscali inculte, pagandone un ca- 
none fisso alla maniera delle antiche possessiones ; poi si allargò sotto 
la forma di una vera locazione alle terre non già inculte, ma meno culte, 
e verosimilmente venne mano mano surrogando gli appalti a’ mancipi. 
Insomma coll'enfiteusi si mirava ad ottenere più che la buona conser- 
vazione delle terre, ciò ch'è scopo della locazione semplice, il loro 
miglioramento. Ma sino a qual punto, ed a qual prezzo, rispose l'enfiteusi 
all’aspettativa? Ecco ciò che importa investigare pel subbietto della pre- 
sente scrittura: nè all’uopo sembrami alcuna via più opportuna che 
quella di seguire cronologicamente almeno i passi più rilevanti della 
legislazione enfiteutica durante il periodo Teodosiano. 
(1) €. 7, 14, 61, 1. 
(2) Th. C. 2, 95, 1 comm. div. 
(3) Ib. 11, 16, 2, de extr. 
(4) Ib. id. 9 e 12. 
(8) Ib. 11, 19, 3. 
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