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LUIGI EINAUDI 



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la costruzione oltre i 1 4 1 5 anni, perchè dopo 25 anni l'area potrà valere 125 lire 

 ed essere destinata ad uso misto di abitazioni signorili e botteghe, ma a lui sarà 

 costata invece 168.30 lire cogli interessi composti. Quindi la convenienza di ottenere 

 il lucro massimo consiglia lo speculatore a non anticipare nè ritardare oltre i 14 l /« anni 

 la fabbricazione dell'area; perchè soltanto in quel caso egli ottiene adeguato guider- 

 done, il massimo possibile, dalla sua speculazione. Col suo coincide l'interesse della 

 società; essendo chiaramente interesse della società che la fabbricazione delle aree 

 avvenga nel momento in cui è massimo il lucro dello speculatore. Che cosa vuol dire 

 infatti che in quel momento, valendo l'area 100 lire, la speculazione guadagna il 

 massimo? Vuol dire che lo speculatore è riuscito ad indovinare l'uso più adatto per 

 quell'area ed il momento più conveniente della fabbricazione. Le città seguono una 

 logica nella loro espansione; e la città più bella, più attraente, fonte di maggiori 

 godimenti estetici e di maggiori comodità personali è quella in cui si è operata la 

 più sapiente distribuzione dei quartieri destinati ai diversi usi e dove sulla stessa 

 via, nello stesso rione non si toccano villini con giardino, palazzi maestosi, case ope- 

 raie e stabilimenti fumiganti; e dove invece la varietà architettonica innalza il pregio 

 delle costruzioni simili sapientemente avvicinate. Questa sapienza è in notevole parte 

 opera dei dirigenti la politica municipale dei piani regolatori; ed è altresì opera del 

 meccanismo dei prezzi. E il meccanismo dei prezzi che innalzando il valore di talune 

 aree, deprimendo quello di altre, destina le prime a costruzioni eleganti e signorili e 

 le altre a nere costruzioni industriali; e allontanando le une dalle altre innalza il 

 pregio delle prime e crea comodità di raccordi ferroviari, di stazioni, di transiti rumo- 

 rosi per i quartieri industriali. Ogni sbaglio nel calcolare le vicende future dei prezzi 

 produce conseguenze perniciose. Ad ognuno di noi è toccato vedere con disgusto su 

 corsi stupendi di costruzioni d'alto valore elevarsi una casetta modesta, che dal tra- 

 scorrere dal tempo fatta è vieppiù turpe, od i camini di un opificio. Lo sconcio è 

 dovuto alla fretta di chi, non essendo nato speculatore, costrusse troppo presto su 

 un'area che, se era matura per quegli usi inferiori, stava ancora maturando per usi 

 più perfezionati. Lo sconcio dura talvolta per decenni, finché il rialzo del prezzo 

 dell'area non consenta di demolire la vecchia costruzione ; e talvolta dura per secoli 

 quando l'incremento di valore non è bastevole a compensare le spese della demoli- 

 zione e ricostruzione. Se si fosse tardato qualche anno, l'area sarebbe stata utilizzata 

 nella maniera più conveniente e definitiva; definitiva, s'intende, per quel lungo periodo 

 di tempo che la mente umana può concepire. 



Già aveva osservato il Fisher (Capital and income, pag. 221) che " talvolta i due 

 usi a cui un terreno può essere destinato differiscono non soltanto nel loro ammon- 

 tare, ma anche nel tempo del loro cominciare o finire. In una città, per esempio, 

 un'area può essere destinata sia per uso presente d'abitazione o per uso futuro com- 

 merciale ed è spesso dubitabile quale dei due usi sia il più pregevole. Nel caso che 

 la città cresca rapidamente può accadere che in certi rioni, quantunque l'uso pre- 

 sente per abitazione sia il più importante, in pochi anni la località cessi di essere 

 desiderabile come residenza e l'area diventi appetibile per affari. In tal caso può 

 ■ rendere - a tenere l'area del tutto libera da usi presenti, conservandola in disparte 

 finché la città sia cresciuta sino a rendere conveniente la costruzione di un caseg- 

 giato commerciale. Se l'area fosse ora coperta da una casa di abitazione, forse la 



