E M P 



y eh eût , que les deniers en feroient dûs à propor- 

 tion ; ce qui eft conforme aux coutumes d'Anjou & 

 du Maine , qui décident auffi que le retrait y a lieu ; 

 quand il y a des deniers débourfés. 



Le même auteur explique dans le chapitre fuivant , 

 ^enquoiV emphytéofè diffère du bail à locaterie perpé- 

 tuelle. Foyei Locaterie perpétuelle. 



En pays coûtumier Vemphytéofe eft un bail à lon- 

 gues années d'un héritage , à la charge de le cultiver 

 & améliorer ; ou d'un fonds , à la charge d'y bâtir : 

 ce qui a quelque rapport au contrat fuperficiaire des 

 Romains ; ou d'une maifon , à condition de la rebâ- 

 tir, moyennant une penfion ou redevance annuelle 

 modique , payable par le preneur. 



On ftipule auffi quelquefois que le preneur payera 

 une certaine fomme de deniers d'entrée pour ce bail. 



Tout bail qui excède neuf années , eft réputé bail 

 emphytéotique ou à longues années. 



ÏJ emphytéofè fe fait ordinairement pour 20, 30, 

 40, 50 , 60 , ou 99 ans , qui eft le terme le plus long 

 que l'on puiffe donner à ces fortes de baux. 



Lorfque ce bail eft fait pour un tems fixe , les hé- 

 ritiers du preneur en joiiiffent pendant tout le tems 

 qui en refte à expirer, quoique le bail ne faffe pas 

 mention d'eux. 



, On peut faire un bail emphytéotique , tant pour 

 îa vie du preneur que pour celle de fes enfans & pe- 

 tits-enfans. La coutume d'Anjou, art. 4/ z > & celle 

 du Maine , art. 4/ 3 , appellent ces fortes de contrats , 

 baux à viage. 



Le bail à vie diffère néanmoins à cet égard des au- 

 tres baux emphytéotiques , en ce que fi le bail à vie 

 ne nomme que le preneur & fes enfans , les petits- 

 enfans n'y font pas compris ; au lieu que fi c'eft un 

 bail emphytéotique fimplement pour le preneur & 

 fes enfans , les petits - enfans y font auffi compris 

 fous le nom d'en/ans , fuivant la règle ordinaire de 

 droit. 



U emphytéofè reffemble au bail à loyer ou à ferme, 

 en ce que l'un & l'autre contrat eft fait à la charge 

 d'une penfion annuelle ; mais Vemphytéofe diffère auffi 

 du louage, en ce que l'emphytéote a la plupart des 

 droits & des charges du propriétaire : & en effet le 

 bail emphytéotique efl une aliénation de la propriété 

 utile au profit du preneur pendant tout le tems que 

 doit durer le bail , la propriété direcle demeurant ré- 

 fervée au bailleur. 



Le preneur étant propriétaire , peut vendre , alié- 

 ner, échanger ou hypothéquer l'héritage , mais il ne 

 peut pas donner plus de droit qu'il en a ; & lorfque 

 le tems de la conceffion eft expiré , refoluto jure dan- 

 tis , refolvitur & jus accipientis. 



Ceux qui ne peuvent pas aliéner, ne peuvent pas 

 non plus donner à titre Uemphytéofe perpétuelle, ou 

 a tems. 



L'églife & les communautés ne le peuvent faire 

 qu'avec les folennités prefcrites pour l'aliénation de 

 fes biens ; on tient même qu'elle ne peut faire Uem- 

 phytéofe perpétuelle , mais feulement pour 99 ans au 

 plus. 



La penfion ou redevance emphytéotique eft tel- 

 lement de l'effence de ce contrat , que s'il n'y en 

 ayoit pas une réferve , ce ne feroit point une emphy- 

 téofe. 



. L'emphytéote ne peut pas , comme un fimple lo- 

 cataire ou fermier , obtenir une remife ou diminu- 

 tion de la penfion annuelle, pour caufe de ftérilité , 

 parce que la penfion emphytéotique eft moins pour 

 tenir lieu des fruits , qu'en figne de reconnoiffance 

 de la feigneurie direâe. 



Il n'eft pas permis à l'emphytéote de dégrader le 

 fonds , m même d'en changer la furface , de manière 

 que îa valeur en foit diminuée : ainfi il ne peut pas 

 convertir en terre labourable ce qui eft en bois ; mais 



E M F; 581 



iï peut couper les bois , même de haute-futaie , qui 

 fe trouvent en âge d'être coupés pendant la durée de 

 fon bail. 



IL ne peut pas détruire les bâtimens qu'il a trouvés 

 faits , ni même ceux qu'il a conftruits lorfqu'il étoiï 

 obligé de le faire ; mais s'il en a fait volontairement 

 quelques uns , il peut de même dans le courant de fort 

 bail les enlever, pourvu que ce foit fans dégrader 

 l'héritage. 



On ftipule ordinairement , quand On donne uné 

 place à titre Uemphytéofe , que le preneur fera tenu 

 d'y bâtir : cette claufe n'eft pourtant pas de l'effence 

 d'un tel contrat ; mais fi elle y eft appofée , on peut 

 contraindre le preneur à l'exécuter. 



La léfion , telle qu'elle foit , n'eft point un moyen 

 de reftitution contre Vemphytéofe , excepté pour cel- 

 les qui concernent l'églife & les mineurs , qui peu- 

 vent être relevées quand la léfion eft énorme. 



La jouiffance d'un bail emphytéotique peut être 

 faifie & vendue , comme les immeubles , à la requête 

 des créanciers. 



En fait iïemphitéofe , la tacite reconduction n'a 

 point lieu. 



Le preneur ne peut pas non plus preferire le fonds, 1 

 attendu qu'on ne peut pas changer la caufe de fa 

 poffeffion ; mais il peut preferire les arrérages de fa 

 redevance , qui font échus. 



Toutes les réparations , tant groffes que menues 

 font à la charge de l'emphytéote pendant la durée 

 de fon bail. 



Il eft auffi obligé d'acquitter toutes les charges 

 réelles & foncières , telles que la dixme , le cens , 

 champart, &c. 



A l'expiration du terme porté par le bail emphy- 

 téotique , le preneur, fes héritiers ou ayans caufe , 

 doivent rendre les lieux en bon état , à l'exception 

 des bâtimens qu'il a conftruits volontairement , les- 

 quels on ne peut pas l'obliger à réparer;mais il ne peut 

 pas non plus les démolir à la fin de fon bail , en em- 

 porter aucuns matériaux , en répéter les impenfes , 

 ni obliger fous ce prétexte le bailleur à lui continuer 

 le bail , foit pour la totalité de ce qui y étoit com- 

 pris , foit même pour la jouiffance de ces bâtimens £ 

 dans ce cas , fuperficies folo cedit. 



Si le fonds donné en emphytéofè vient à périr to* 

 talement ; par exemple, fi c'eft une maifon , & qu'elle 

 foit entièrement ruinée par quelque force majeure j' 

 en ce cas le preneur eft déchargé de la penfion. 



Il peut auffi , en déguerpiffant l'héritage , fe faire 

 décharger en juftice de la penfion , - quoiqu'il fe fût 

 obligé perfonnellement au payement de cette pen- 

 fion , & qu'il y eût hypothéqué tous fes biens , l'obli- 

 gation perfonnelle étant dans ce cas feulement accef- 

 foire à l'hypothécaire. Voye^ Déguerpissement. 

 V iye{ au digefte , (i ager vecligalis, id efl emphyteutU 

 carius, petatur; & au code de jure emphyteutico. Il y 

 a auffi plufieurs traités de jure emphyteutico , par Ju~ 

 lins Clams , Guido de Suçaria , Corbulus , Rutherus > 

 Rulandt; & un petit traité de r emphytéofè , par Jo- 

 vet , inféré dans le dictionnaire de Brillon , au mot 

 bail emphytéotique. Voyez auffi Duclapier , quejl. j m 

 caufe i5. Defpeiffes , tome III. page 3 /. Chorier fut 

 Guipape, p, 2.43. Franc. Marc , tome I. quejl. zâj* 



EMPHYTÉOTE, f. m. (Jurîfpr.) eft celui qui a 

 pris un bien à titre emphytéofè , c'eft-à-dire à lon- 

 gues années ou à perpétuité. Voye^ ci- devant Em- 

 PHYTEOSE. {J) 



EMPHYTÉOTIQUE, adj. (Jurif P r>) fe dit de ce 

 qui appartient à l'emphytéofe , comme un bail em- 

 phytéotique , une redevance emphytéotique, f^oye^ Em- 

 phytéose. (A) 



EMPIÉTANT, adj. en termes de BlaJ on, fe dit de 

 l'oifeau de proie qui eft fur fa proie , qu'il tient avec 

 fes ferres. 



