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ANALES. — DICIEMBRE DD 1864. 
nando la cosa materia del contrato? Es claro que no, porque si basta para 
impedir que una de las partes deje burlada la obligacion, hacer inscribir 
el iUulo respeciivo , no siendo otro el de una simple promesa que un es- 
crito cualquiera, todo se habria alcanzado con solo liacerlo inscribir, Pero 
lie diclio que la citada disposicion no es aplicable a una promesa de com- 
pra-venta de inmuebles, i por consiguiente queda siempre en pie la difi- 
cultad propuesta, a saber: c -puede o no el promitente violar impunemente 
la obligacion contraida en virtud de una promesa, enajenando el inmue- 
blc objeto del contrato o constituyendo gravamenes sobre el? La lei conce- 
de al aceptante de una promesa tres acciones; dos para demandar directa- 
mente la ejecucion del contrato pronretido, i una tercera para exijir indem- 
nizacion de perjuicios. En el caso en cuestion, no tenilria ya derecho para 
ssrvirse de las dos primeras acciones i pedir la resolucion de la enajecion, 
pues una promesa no es un titulo bastante para iuvalidar un contrato per- 
fecto; pero no por eso se sigue que haya perdido tambien el derecho de 
hacer uso de la tercera, si lo quiere. I corao esta accion puede siempre 
tener lugar, nunca sucedera que pueda una de las partes violar Ja obliga- 
cion, i quedar al mismo tiempo libre de toda responsabilidad. Bien pronto 
veremos, sin embargo, que no es asi conro lo tienen resuelto nuestros tri- 
bunales. 
IV. 
La segunda de las cuestiones enunciadas no esta sujeta a las dificul- 
tades que la primera. Se trata tan solo de saber si el verdadero sentido de 
la segunda circunstaucia que debe concurrir en una promesa segun el art. 
155-1, es decir; “que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes 
declaran ineficaces,” se halla o no espresado con exactitud en la proposi- 
cion siguiente que se lee en la sentencia en cuestion: “Un convenio, aun 
cuando se le considere conro una simple promesa de celebrar un contrato 
de compra-venta de bienes raices, no es obligatorio para las partes, si f al- 
ia el ctorgamiento de escrilura publica que requiere la lei para que sea efi- 
caz i subsistence un contrato de esta especie, trataudo.se de propiedad raiz.” 
Po r una parte, la doctrina que aqui se sienta no es relativa tan solo a una 
promesa de compra-venta de bienes raices: la proposicion en jeneral i ab- 
soluta, i por tanto aplicable a las promesas de todo contrato. Por otra, la 
fuentede donde se hace derivar la ineficacia e insubsistencia de los contra- 
tos para los efectos de una promesa, no puede estar mas claramente indica- 
da en estas palabras: “no es obligatorio un convenio, si falta en el contrato 
el otorgamiento de escritura publica.” Luego todo contrato en que falten 
las solemnidades esternas no puede ser objeto de una promesa; esta no tie- 
ne valor cuando recae sobre contratos inelicaces, i, segun la sentencia, aque- 
11a falta los constituve tales. 
